Image


De Vughtse Aankoopregeling betreft het voorstel van B&W om bewoners langs de N65 en het spoor (eerste- en tweedelijns bewoners) een vangnet te bieden, ingeval zij door persoonlijke omstandigheden "vast komen te zitten" in hun huis. Dit voorstel zal in december worden besproken door de gemeenteraad.

Mocht u opmerkingen hebben naar aanleiding van dit voorstel dan horen wij dat graag van u via info@vughtstructureel.nl. Ook ontvangen wij nog graag uw suggesties voor het inschakelen van deskundigen op het gebied van geluid, fijnstof en verkeerstellingen/-bewegingen.
Klik op afbeelding voor informatie over de zogenaamde Vughtse Aankoopregeling


Geachte leden,

We hebben gemeend er goed aan te doen dit keer onze "Homepage" geheel gebruiken om u zo uitgebreid mogelijk te kunnen informeren over de ontwikkelingen met betrekking tot de Vughtse Aankoopregeling.

De Vughtse Aankoopregeling betreft het voorstel van B&W om bewoners langs de N65 en het spoor (eerste- en tweedelijns bewoners) een vangnet te bieden, ingeval zij door persoonlijke omstandigheden "vast komen te zitten" in hun huis. Dit voorstel zal in december worden besproken door de gemeenteraad.

Analyse van de concept-aankoopregeling van huizen langs spoor en weg.
Deze analyse is toegestuurd aan de raadsfracties, het college van B&W, het BD en de lokale pers.
Met hartelijk dank aan de leden die hebben bijgedragen aan de totstandkoming van deze analyse!

Voor uw agenda
Op donderdag 24 november zal het college de raad een nadere toelichting geven op de concept-aankoopregeling. Deze raadsinformatiebijeenkomst in het raadhuis is openbaar, maar er is geen gelegenheid tot inspreken.

Op donderdag 8 december is er een commissievergadering waarin wel kan worden ingesproken.

Op donderdag 22 december beslist de raad over het voorstel van B&W

Enquête van de Veiligheidsregio Brabant Noord
Via rijksinfra@vught wordt gemeld dat er een enquete is opgezet naar de mening van bewoners over hoe men geinformeerde wil worden over het vervoer van gevaarlijke stoffen;
Zie hieronder de mededeling en de link naar de enquete:|

“Elke dag rijden er honderden treinen door Vught. Meestal gaat het om personentreinen, maar ook het aantal goederentreinen neemt toe. Sommige vervoeren gevaarlijke stoffen. Hoe wilt u hierover geïnformeerd worden? Dat mag u zelf zeggen. In het onderzoek van de Veiligheidsregio Brabant Noord. De Veiligheidsregio wil u graag goed en tijdig informeren. Daarom vraagt zij u mee te doen aan een enquête. Hierin kunt u zelf aangeven hoe en hoe vaak u voorgelicht wilt worden over de risico's van gevaarlijke stoffen over het spoor. Zo helpt u mee aan een goede voorlichting op de wijze die u zelf wilt.”

Leden die aan het spoor Den Bosch-Tilburg wonen zouden aan deze Enquête wellicht mee willen doen: er wordt kennelijk voorzien dat er tijdelijk 1450 ketelwagons per jaar via deze lijn gaan ter ontlasting van de Bentheim-route in het kader van werkzaamheden tbv de Betuweroute.

Daarnaast wordt kennelijk voorzien dat er structureel vanaf december 2016 twee goederentreinen per week (oplopend tot mogelijk 8 per dag in 2030) vanaf Tilburg via de zogenaamde zuidoostboog in Meteren naar de Betuweroute worden gestuurd. Niet bekend is of dit mede om vervoer van gevaarlijke stoffen gaat.

Link: http://www.rijksinfravught.nl/actueel.html

We hebben vragen over beide onderwerpen uitstaan bij ProRail, gemeente, provincie en rijk.
Er is nog geen antwoord ontvangen. We blijven dit uiteraard samen met Samen voor Vught volgen.”



Frans Schoot
voorzitter

 


Analyse van de voorgestelde Vughtse Aankoopregeling aan de hand van een casus tbv de Vughtse Gemeenteraad en het College door bewoners i.s.m.
Samen voor Vught en Vereniging Platform Vught Structureel

De casus in het kort
Ingrid en Henk hebben in 2007 een huis aan het spoor (of de weg) gekocht voor € 300.000 en financieren de aankoop inclusief aankoopkosten en kosten ter verbetering ad € 50.000 met een 20- jarige aflossingsvrije hypothecaire lening tegen 6,5% rente. Door de economische crisis zakt de waarde van de woning met 20%. Door het overlijden van haar man en het onbetaald verlof van Ingrid tijdens zijn ziekte kan ze met moeite de maandlasten betalen. Door de bouwwerkzaamheden en trillingen slaapt ze slecht en in combinatie met de hoge maandlasten besluit ze haar huis te koop te zetten in april 2021. De waardedaling van de crisis is zowat verdwenen, maar het huis blijkt ergens tussen de € 265.000 en € 285.000 waard te zijn, volgens de makelaars enkel en alleen vanwege de spoorplannen. (zie voor uitgebreide beschrijving bijlage 1)

We hebben deze casus getoetst aan de voorgestelde Aankoopregeling.

Taxatienorm & tijdslijn
Als Ingrid de woning in april 2021 voor € 285.000 te koop zet, dan weet ze op zijn vroegst in september/oktober 2022 of ze in aanmerking komt; ze heeft voldaan aan de verplichting van reële verkoopinspanning, maar was net te laat voor de aanmelding in maart 2022. Bovendien kan ze in september/oktober 2022 nog afgewezen worden waardoor ze een half jaar langer in onzekerheid zit.
Ze kan de woning op zijn vroegst pas leveren en het geld ontvangen in maart 2023 (nog niet meegerekend de tijd die de commissie nodig heeft om te beslissen). De kans is zeer groot dat ze tegen die tijd al lang failliet is. Bovendien heeft ze door de combinatie van het waardeverlies als gevolg van de spoorplannen en de extra korting van 5% een restverlies van € 85.000 tot 90.000 op haar hypotheek. Als ze dit al zou kunnen financieren d.m.v. een nieuwe hypothecaire lening dan drukt dat haar mogelijkheden om een gepaste nieuwe koopwoning te vinden. En anders wordt Ingrid op deze manier gedwongen tot een beroep op de gemeente voor schuldsanering. Is dat de bedoeling van de regeling?

Beperkende voorwaarden
In september 2022 zijn er meer dan 25 aanvragen

Bij meer dan 25 aanmeldingen per jaar is het uitgangspunt dat de commissie bepaalt aan welke urgente aanvragen prioriteit wordt gegeven. Als “urgente” urgentie van toepassing is op Ingrid zal het bij toewijzing toch nog zeker een half jaar duren voordat Ingrid’s huis wordt geleverd en betaald. Alle mensen die in die 25-plus regeling zitten wachten al minstens 1,5 jaar. Dus zelfs bij “urgente” urgentie is er een tijdspanne van minimaal 1,5 tot 2 jaar, hetgeen bij een ‘normale’ urgentie al onacceptabel is. En ook hier weer nog afgezien van de tijd die de commissie nodig heeft om over “urgente” urgentie te beslissen.
Andere vragen bij de beperkende voorwaarden:

  • Zijn de criteria voor toetsing van urgentie echt bedoeld om een “ urgente urgentie” te beoordelen? En welk criterium krijgt de voorrang?
  • Wat wordt bedoeld met het criterium ‘impact op woonsituatie en marktconformiteit van het eigendom’? Impact op de woonsituatie is er voor iedereen aan het spoor of de weg.
  • Als het een “urgent” urgentie-geval wordt dan is er nog geen garantie op een vangnet: het aan te kopen aantal van 25 is te beperkend: het gaat immers steeds om urgente gevallen. Of had Ingrid zich al veiligheidshalve ruim van tevoren moeten aanmelden?
  • Het criterium van verkoopinspanningen: de woning moet te koop worden aangeboden via een makelaar. Dus als Ingrid al zou zijn gaan flyeren en zelf de aspirant- kopers van de straat hebben geplukt dan heeft ze een voordeel, omdat ze meer inspanning heeft verricht?
  • Wat wordt bedoeld met de voorwaarde dat lokale effecten een rol spelen bij toewijzing: betekent dit dat als 5 buren van Ingrid ook binnen de regeling zijn geaccepteerd, haar kans om af te vallen verder wordt vergroot?

Overig
De uitgangspunten en voorwaarden lijken redelijk, maar gaan voorbij aan het feit dat het gaat om de mensen in nood, die graag een snelle oplossing willen. Bij de voorwaarden komt dit te weinig aan de orde en lijken de procedure en het belang van de gemeente te prevaleren. De voorwaarden zijn nu veel te beperkend: ziek/gescheiden/verhuizend i.v.m. werk. De voorwaarden zouden cumulatief bezien niet begrenzend moeten zijn.
Werkwijze commissie: twee maal per jaar kiezen is te weinig, zeker gezien de termijnen die worden gehanteerd.
Samenstelling van de commissie is, gezien haar taak, van enorm belang. Hoe wordt omgegaan met medisch beroepsgeheim?

Conclusie
In de gepresenteerde casus is het helemaal niet verstandig voor Ingrid om haar woning te koop te zetten omdat ze dan met een restverlies van € 85.000 tot 90.000 op haar hypotheek blijft zitten. De voorwaarden sporen niet met de uitgangspunten, want het biedt geen vangnet voor mensen die aantoonbaar gedwongen worden om op afzienbare termijn te verhuizen. De angsten en zorgen van de bewoners zoals blijkend uit de enquête van SvV zijn dus niet verdwenen. Sterker nog: de onrust is juist toegenomen (zie ook bijlage A: de concept-regeling afgezet tegen de resultaten van de SvV-enquete), ook vanwege de normen van 25 huizen maximaal per jaar (veel te weinig) en vanwege de 95%-regeling: de bewoners betalen de rekening bij deze regeling.
Als de intentie van de Gemeente Vught echt is om de Vughtse Aankoopregeling gebaseerd te laten zijn op de Moerdijkregeling, dan moet de Vughtse Aankoopregeling op met name de volgende punten worden aangepast:

  • Taxatiewaarde: uitgangspunt zou moeten zijn waardering alsof er geen spoor- of wegplannen zijn.
  • Tijdslijn: de minimaal 1,5 jaar die besloten ligt in de Vughtse Aankoopregeling moet sterk worden teruggebracht tot bijv. aanmelding en beoordeling binnen 4 weken met levering en betaling na zes maanden.
  • Looptijd: de Vughtse Aankoopregeling moet een looptijd hebben tot geruime tijd na oplevering van project door Pro-Rail (nu al voorzien in 2026/2027).



Casuïstiek bewonersavond 16 november 2016 - SvV

Henk (35 jaar) en Ingrid (33 jaar) kopen in 2007 hun droomwoning aan een willekeurige plek aan het spoor in Vught. Hierin zien zij de ideale start om hun dochter (5 jaar) en zoon (3 jaar) te laten opgroeien. Ze kopen de woning voor € 300.000 en financieren de aankoopprijs plus de bijkomende aankoopkosten ad € 20.000 en de kosten ter verbetering van de woning ad € 30.000 met een 20 jarige hypothecaire lening tegen 6,5% rente.

Door de diverse financiële crisissen die losbarsten vanaf eind 2008 zien Henk en Ingrid de waarde van hun woning met 20% zakken. Henk en Ingrid maken zich daarover geen zorgen: ze wonen op een heerlijke plek en hebben geen enkele reden om te verhuizen en zo het verlies te moeten realiseren.

Dan slaat het noodlot toe. Henk komt na een ziekteperiode van 2 jaar in december 2020 te overlijden. Ingrid heeft tijdens het ziekbed van haar man onbetaald verlof opgenomen en kan met haar baan (Ingrid werkt 4 dagen per week als leerkracht op een Vughtse basisschool) de netto maandelijkse hypotheeklasten van ca € 1.000 (tegen een belastingtarief van 42% rekening houdend met het huurwaardeforfait) ter nauwer nood opbrengen.
Ook de situatie rondom hun woning is verslechterd. Daar waar Henk en Ingrid altijd met veel plezier woonden in hun woning aan het spoor en om die reden geen reden hadden om te willen verhuizen, wordt de verstoring van de nachtrust als gevolg van de spoorplannen (veroorzaakt door nachtelijke werkzaamheden en trillingen afkomstig van de zware goederentreinen) in combinatie met de hoge hypotheeklasten Ingrid te veel. Ze besluit het huis in april 2021 te koop te zetten.

De waardedaling van 20% als gevolg van de crisissen is inmiddels weer teniet gedaan, maar bij gesprekken met verschillende makelaars blijkt dat de woning voor ‘ergens tussen de € 265.000 en € 280.000 in de markt kan worden gezet hetgeen ten opzichte van de aankoopwaarde plus kosten ter verbetering van de woning ad € 330.000 neerkomt op een verlies van ca 15-20%. Als Ingrid aan de makelaars vraagt waarom ze niet uitgaan van de originele investering(en), blijkt dat de waardedaling van ca 15-20% wordt veroorzaakt door de spoorplannen. Daar komt bij dat in initiële gesprekken met hypoheekverstrekkers als snel duidelijk wordt dat het resulterende verlies van € 70.000 - € 85.000 ten opzichte van de hypotheek van € 350.000 niet volledig kan worden meegefinancierd in een nieuwe hypotheek.

En indien Ingrid voorlopig zou willen gaan huren, zal ze het verlies direct moeten afrekenen en financiering van een dergelijk bedrag middels een persoonlijke lening is niet (volledig) mogelijk en/of zeer kostbaar (uitgaande van een rentepercentage van 5% en maandelijkse aflossing in 10 jaar komen de maandlasten al snel op minimaal ca € 700).
Omdat Ingrid geen vermogen heeft kunnen opbouwen, is ze zich ten einde raad: hoe kan ze haar leven en dat van haar kinderen financieel weer op de rit krijgen? Gelukkig heeft Ingrid gehoord van de Vughtse Regeling en besluit contact op te nemen met de Gemeente Vught.

Vraag: komt Ingrid in aanmerking voor de Vughtse Regeling en zo ja, wat betekent dit voor haar (o.a. per wanneer kan ze het huis daadwerkelijk juridisch leveren, hoe springt ze er financieel uit ten opzichte van de hypotheek)? Wat zegt dit over de doelstelling en de uitgangspunten van de Vughtse regeling?


Enquête
Elke dag rijden er honderden treinen door Vught. Meestal gaat het om personentreinen, maar ook het aantal goederentreinen neemt toe. Sommige vervoeren gevaarlijke stoffen. Hoe wilt u hierover geïnformeerd worden? Dat mag u zelf zeggen. In het onderzoek van de Veiligheidsregio Brabant Noord. De Veiligheidsregio wil u graag goed en tijdig informeren. Daarom vraagt zij u mee te doen aan een Enquête Hierin kunt u zelf aangeven hoe en hoe vaak u voorgelicht wilt worden over de risico's van gevaarlijke stoffen over het spoor. Zo helpt u mee aan een goede voorlichting op de wijze die u zelf wilt.

Link:

www.rijksinfravught.nl


Met een hartelijke groet

Léonie Speulman

Communicatiemedewerker
Programma Rijksinfra Vught
Gemeente Vught

Postadres: Postbus 10100, 5260 GA Vught
Bezoekadres: Secr. van Rooijstraat 1 Vught
Aanwezig van maandag t/m donderdag

 


 


 

aankoopregeling